民间借贷中，多数人都认为“若借款人以房产作抵押，就安全啦！” “若债务人到期不还钱，便能以法院拍卖方式回款。”
但实践中，有房产抵押的借款，诉讼时还不一定能得到法院支持呢，更别提执行时可能出现的诸多不确定因素啦。
诉讼、执行阶段的主要风险，见下文。
一、抵押误区多，诉讼难取胜。
生活中，有的人不去翻看法律条文，喜欢“主观臆断”或“意气用事”，结果错误百出。例如：“拿到借款人的房产证，就认为房产抵押成功。”“随便同意抵押人出售房屋。”
上述情节，会导致诉讼时“抵押权未成立”“根本不存在抵押权”等败诉结论，见下文分解。
1．未做抵押登记，房产抵押权未设立。
部分借款人在借款时，仅签订了房产抵押合同或明确了抵押条款或拿到了对方的房产证，但未向房产登记部门作抵押登记。此时，抵押权并未设立，根本无法实现优先求偿权。
2．同意抵押人售房，实为放弃抵押权。
如果抵押权人同意抵押人销售抵押房产，即便抵押登记未注销，抵押权也已消灭。同意之后，借款人只能对买受人支付的房款行使价金代位权，而不能再追及于抵押权。
3. 借款合同无效，抵押自然无效。
若出借人存在职业放贷、套取银行贷款高利转贷等情节的，或借款人资金用于赌博、毒品等违法犯罪活动的，都会导致借款合同无效。主合同无效，抵押自然无效。
4. 未获共有权人同意，抵押无效。
通常，房产是夫妻/家庭共有财产，在设定抵押权时应当经共有人同意，否则该抵押可能会被认定为无效。
二、拍卖障碍多，执行难到位。
假如诉讼顺利，出借人已获胜诉。常见判决书“……原告有权以被告抵押的上海市……房屋折价或者拍卖、变卖后在抵押权范围内优先受偿……”等内容。
但是，若借款人仍不主动还款，还得继续申请法院强制执行，而执行程序中的不确定因素，远比诉讼难点多，见下文。
1．先行查封者，阻碍抵押权的实现。
已抵押的房产，却被其他债权人先行诉讼查封了，则抵押权实现起来就非常困难。因为首封债权人对房产享有优先处置权，抵押权人仅有优先受偿权却无优先处置权，最终会增加房产的处置时间及成本，影响抵押权的实现。
2．租赁权在先的，抵押权不能对抗。
若抵押房产出租在先，抵押在后的，那么，抵押权就不能对抗租赁权，即“买卖不破租赁”。
3. 工程款优先权，大于房产抵押权。
法院在审理房地产纠纷案件时，通常会认定建筑工程的承包人优先受偿权大于房产抵押权和其他债权。
4．唯一住房可执行，实操却难。
即使是被执行人唯一住房，抵押权人也可通过法院对住房进行强制执行。但在执行中，法官可能普遍具有畏难情绪，拍卖障碍增多。毕竟被执行人的生存权占首位。
5. 恶意诉讼多，抵押权扑空。
为逃避债务履行，个别抵押人钻法律空子，虚构债务，恶意诉讼，先行查封已抵押的房产，以此来对抗抵押权人行使抵押权，以至抵押权人的优先受偿权无法有效实现。
6. 拍卖房产内政多，各地差异大。
上海区域的惯例，若存在被执行人子女名下无房、债权金额不到房产市场价的一半、房屋实际居住人较多等因素的，“唯一房产”将较难进入拍卖流程。
三、如何控制房产抵押借款风险呢？
上文可见，房屋抵押法律关系是否成立，以及所抵押的房产能否在执行程序中顺利拍卖，是债权人实现优先受偿权的两大关键点。
以下几项建议，可在一定程度上降低房产抵押借款的风险。
1. 借款抵押，尽调全面。
虽不能按银行房产抵押的尽职调查要求来操作，但起码要对房产的结构、现状、权属、出租等情况进行全面了解，力争从根源上减少后期变现时可能遇到的障碍。
2. 违章搭建，不宜房抵。
已发生多起因违章建筑或搭建导致抵押物整体无法变现和过户的情形，影响了抵押物的处置。所以，要对房屋原始、现有结构进行查勘。
3. 一房多押，少抵为佳。
房产抵押后，若其价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押。但借款人一旦出现问题，多重抵押的房产将很难处置变现。
4. 协调退让，破解首封。
若发现抵押房产已被他人诉讼首封，就要设法与首封债权人进行协调，甚至让掉部分优先受偿权，快速处置抵押房产，减少节外生枝事故。
5. 个人担保，或许更好。
若借款人只有家人居住的唯一住房可供抵押担保，就不如由其亲戚、朋友提供保证担保更安全些。因为，一旦进入执行程序，至少可执行借款人、担保人两个主体，财产线索可能会翻倍，比唯一房屋拍卖更有效。
总之，若借款人名下有多套房的，其中一套房产抵押借款的话，执行拍卖相对容易些。
若借款人的唯一住房参与抵押借款的话，无论在诉讼阶段还是执行阶段，均可能存在诸多不确定因素，出借人应谨慎行事啦。
